Московский рынок офисной недвижимости входит в 2026 год с четко обозначившимся трендом: строить будут много, но преимущественно для продажи. Арендаторам, особенно тем, кому нужны большие блоки качественных площадей, по-прежнему придется непросто, а ставки продолжат ползти вверх вслед за себестоимостью строительства.
В наступившем году девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около 800 тыс. кв. м офисов. Однако структура этого предложения четко отражает текущие экономические реалии: подавляющая часть (73%) будет построена для продажи. Под аренду создается лишь 14% площадей, еще 4% возведут по модели built-to-suit (под конкретного заказчика), а 9% предполагают возможность как аренды, так и выкупа.
«Экономических предпосылок для массового разворота девелоперов в сторону арендной модели пока не сформировалось, — констатирует Дмитрий Жидков, партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci. — Новые офисы на продажу будут сконцентрированы преимущественно в премиальном сегменте. Однако в 2026–2027 годах картина может начать меняться под влиянием проектов КРТ и МПТ в менее востребованных локациях, что усилит ценовую конкуренцию и заставит девелоперов пересматривать продуктовые стратегии».
Аналитики сходятся во мнении, что процесс вывода новых офисных проектов на рынок будет небыстрым, даже несмотря на возможное снижение ключевой ставки. Валентин Кусов из Nikoliers, например, дает более сдержанный прогноз по вводу — порядка 657 тыс. кв. м, из которых основная доля (600 тыс.) придется на класс А.
«Реальная активность начнется, когда ставка приблизится к 15% или опустится ниже, но это вряд ли случится раньше конца года, — поясняет Марина Гостева из West Wind Group. — Бизнесу потребуется время на одобрение кредитов и запуск замороженных проектов. Новые офисы будут анонсировать, но в основном те, что не требуют крупного банковского финансирования. Проекты с большой долей заемных средств, скорее всего, выйдут на рынок только в конце 2026-го — начале 2027-го».
В более отдаленной перспективе, до 2030 года, в Москве заявлено строительство еще 7,3 млн кв. м офисов. Однако, как отмечает Кермен Мастиев из MR, около 3,5 млн из них пока находятся в разработке, и часть проектов может так и не дойти до реализации из-за изменений в процедурах согласования.
Аналитики дают более детальный прогноз по средним базовым ставкам (без учета операционных расходов и НДС) на 2026 год:
Для офисов класса А — 34–35 тыс. руб. за кв. м в год.
Для класса В — 22–23 тыс. руб. за кв. м в год.
Внутри МКАД ставки традиционно выше: 42–43 тыс. для класса А и 24–25 тыс. для класса В.
Особенно заметным будет рост в сформировавшихся деловых районах. Лидерами станут «Москва-Сити» и Белорусский район, где аналитики ожидают повышения на 20%.
С одной стороны, сохраняется интерес крупных компаний к качественным площадям. С другой — их сдерживает острейший дефицит готовых крупных блоков в аренду. Кроме того, макроэкономические прогнозы указывают на замедление роста экономики.
«Компании начинают пересматривать планы развития, не исключен тренд на оптимизацию штата, — комментирует Дмитрий Жидков. — Высокие ставки делают переезд экономически неоправданным, поэтому доля пролонгаций договоров растет. Инвестиционная привлекательность покупки офисов тоже снижается на фоне роста цен».
В то же время на рынке зарождаются новые тенденции. Кермен Мастиев обращает внимание на рост числа покупателей, приобретающих этаж и более. Компании, традиционно арендовавшие офисы от 800 кв. м, все чаще рассматривают их покупку на этапе строительства.
Еще один важный тренд — специализация офисов под конкретные типы бизнеса.
«Компании становятся более технологичными, и для разных видов деятельности нужны разные форматы, — объясняет эксперт MR. — E-commerce гигантам требуются блоки по 5–10 тыс. «квадратов», банкам — 3–5 тыс. Такие решения не строятся спекулятивно, они делаются под конкретного клиента. Мы будем видеть все больше проектов в формате fee-development, когда заказчик сам находит участок и привлекает девелопера для строительства своей штаб-квартиры».
Таким образом, 2026 год на офисном рынке Москвы пройдет под знаком высоких ставок и структурной перестройки спроса. Арендаторам крупных площадей придется проявлять гибкость и все чаще задумываться не о переезде, а о покупке или строительстве «под себя».
