Аналитики подвели итоги 2025 года и обнародовали прогнозы на наступивший. Для московских торговых центров и стрит-ретейла 2026-й обещает стать периодом без резких движений, но с глубокой внутренней трансформацией. Рынок ждут 16 новых объектов, стагнация арендных ставок и дальнейшее увеличение доли свободных площадей, особенно в крупных форматах.
Новое предложение: районный формат и наследие прошлых лет
В 2026 году предложение качественных торговых площадей в столице продолжит увеличиваться - запланирован ввод 16 торговых центров общей площадью 341,1 тыс. кв. м, из которых арендопригодными будут 202,4 тыс. «квадратов». Впрочем, большинство этих объектов — не столько новые проекты, сколько переносы сроков строительства, начатого в предыдущие годы.
Характерная черта новой волны — практически все ТЦ относятся к районному формату. Это значит, что ставка делается на удовлетворение повседневного спроса жителей конкретных районов, а не на привлечение посетителей со всего города. В сложившихся экономических условиях такой подход выглядит наиболее рациональным.
Арендные ставки: индексация пройдена, теперь стагнация
Ценовая политика в торговых центрах уже определена: основная индексация ставок была проведена еще до Нового года, и теперь рынок замер в ожидании реакции арендаторов и покупателей. По мнению Евгении Хакбердиевой, предпосылок для дальнейшего роста нет. В первом полугодии ориентиры для торговых галерей составят около 180 тыс. руб. за кв. м в год, для якорных арендаторов — примерно 50 тыс. руб.
Более того, эксперты не исключают и обратного движения.
«Мы ожидаем стагнации ставок в торговых центрах или даже коррекции вниз, за исключением премиального сегмента, — комментирует Евгений Домашенко, директор подразделения представления интересов арендаторов отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP. — Арендодателям в этом году придется проявлять гибкость и пересматривать коммерческие условия, чтобы удерживать арендаторов. Простое повышение ставок больше не работает, нужен диалог и поиск компромиссов».
Вакантность: трудный период для крупных объектов
Тенденция к росту доли свободных площадей, наблюдавшаяся в 2025 году, сохранится и в первой половине 2026-го. На фоне налоговых изменений (повышение НДС) рынок будет адаптироваться к новым условиям, и лишь во втором полугодии возможны первые признаки оживления.
Аналитики предупреждают: большие площади в крупных ТЦ могут надолго оставаться невостребованными. Темпы открытия новых брендов (30–40 в год) пока не способны компенсировать объем высвобождающихся помещений. В зоне риска — неэффективные точки и устаревшие форматы, особенно в fashion-сегменте.
«Активность арендаторов будет смещаться в сторону небольших торговых центров в локациях с высоким трафиком, — прогнозирует Евгений Домашенко. — Крупные ТЦ без новых концепций и переосмысления роли будут терять свою актуальность. На смену уходящим брендам приходят нишевые игроки и value-форматы, а также, при благоприятных условиях, новые иностранные марки».
Стрит-ретейл: стабильность центра и налоговые риски для периферии
На ключевых торговых улицах Москвы ситуация складывается более благополучно. Доля вакантных площадей на 12 основных артериях сегодня составляет 7,2%, что сопоставимо с уровнем 2018 года (7,5%). В IBC Real Estate прогнозируют незначительное снижение этого показателя — в пределах 0,5–0,7 процентного пункта.
В NF Group также ожидают сохранения дефицита качественного предложения в престижных локациях и стабилизации вакантности на уровне 4–6% с некоторыми колебаниями в районах с высокой ротацией арендаторов. Спрос остается сбалансированным: по-прежнему активны заведения общепита и fashion-операторы, причем российские бренды и уникальные форматы приходят на смену устаревшим концепциям.
«В премиальных и туристических локациях возможен даже умеренный рост арендных ставок на фоне увеличения потребительских расходов и туристического потока», — отмечает Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF GROUP.
Однако повышение НДС до 22% создает дополнительные риски для уличной торговли, особенно для малого и среднего бизнеса. Налоговые изменения усилят инфляционное давление и неизбежно скажутся на экономике арендаторов. Часть операторов, вероятно, будут вынуждены переложить возросшую нагрузку на конечного потребителя, что может повлиять на структуру спроса. Наиболее устойчивыми останутся категории социально значимых товаров, на которые распространяется льготная система налогообложения.
